При покупке недвижимости
Покупка квартиры — сложный и длительный процесс, требующий особенно внимательного и осторожного отношения, ведь на кону стоят огромные суммы и просто крыша над головой. На рынке недвижимости действует очень много мошенников, но даже если вы имеете дело с добросовестным продавцом, есть большая вероятность столкнуться с непредвиденными проблемами. Итак, на что следует обратить особое внимание при покупке квартиры?
Несовершеннолетние дети
Дети могут наряду со взрослыми иметь право собственности на квартиру (после приватизации или по договору купли-продажи) либо право пользования жильем. В любом случае, для продажи квартиры обязательно нужно разрешение органов опеки и попечительства (ОП). Обычно ОП дает такое разрешение при определенных условиях (например, покупка новой квартиры не меньшего метража в определенном районе). При нарушении продавцами этих условий суд, скорее всего, расторгнет ваш договор купли-продажи в интересах ребенка.
Если дети только прописаны в квартире и не являются собственниками, необходимо, чтобы они были выписаны из нее и прописаны в новом жилье. Еще 1 момент: для продажи квартиры с несовершеннолетними детьми необходимо согласие обоих родителей, если только они не лишены родительских прав.
Бывшие супруги
Проверяя паспорт продавца, обратите внимания на штампы о браках-разводах: все даты следует сверить с датами документов на собственность. Если квартира куплена в браке, бывший супруг/супруга может в любой момент заявить в суд о своем праве на жилье. Обратите внимание: супруги имеют право на половину приобретенного в браке имущества, даже если они не прописаны и не проживали в данной квартире. Срок давности по таким искам — 3 года после развода, но в некоторых случаях суд может восстановить этот срок (если истец по уважительной причине не мог ранее заявить о своем праве). В этом случае необходимо проверить документ о разделе имущества: договор супругов или соответствующее решение суда. Уточните, вступил ли этот документ в силу, не опротестован ли.
Выписка
Настаивайте на том, чтобы к моменту подписания договора все жильцы были выписаны из квартиры. Обратите внимание на отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из жильцов находится в армии, местах лишения свободы, длительной командировке, больнице. Вернувшись, они могут оспорить сделку, совершенную без учета их прав.
Документы
Покупая квартиру «с рук», обязательно проверьте документы, подтверждающие право собственности продавца, и другие документы, необходимые для продажи квартиры. Если пользуетесь услугами риэлтора, проверьте, имеет ли он право на осуществление соответствующих операций. У него должна быть личная лицензия на риэлторскую деятельность или доверенность от гендиректора фирмы на совершение сделок с печатью организации.
Доверенности
Если сделка совершается по доверенности, обратите внимание на полномочия обладателя этой доверенности. Все юридически значимые действия, совершаемые им, должны быть перечислены в документе. В доверенности могут быть указаны и пределы цен, за которые представитель не может выйти. Доверенность должна быть оформлена письменно, устные поручения не допускаются! Даже если перед вами близкие родственники, следует настоять, чтобы все операции подкреплялись письменным документом.
Обратите внимание на дату выдачи доверенности. Максимальный срок ее действия — 3 года, если срок не указан, доверенность действительна 1 год. Доверенность без даты выдачи недействительна! Смерть или недееспособность доверителя также прекращают ее действие.
Наследство
Квартиры, полученные в наследство, часто сразу поступают в продажу. Однако следует иметь в виду, что в течение полугода после смерти владельца могут объявиться новые претенденты на его имущество (кстати, по уважительной причине суд может восстановить и этот срок). Покупатель обычно не в состоянии отследить всех возможных наследников, ведь в их число могут войти дети от предыдущих браков и даже дети, в отношении которых умерший был лишен родительских прав. Самый безопасный вариант — единственный наследник по завещанию. Его права должны быть закреплены в Свидетельстве о праве на наследство по завещанию. В остальных случаях могут возникнуть непредвиденные проблемы.
История квартиры
В данном случае имеется в виду юридическая история квартиры, то есть сделки, совершаемые с ней за последние годы. Это информацию можно узнать по выписке из Единого государственного реестра прав, которую может заказать собственник квартиры по Вашей просьбе. Стоит насторожиться, если квартира в последние годы часто меняла хозяев.
Кроме того, собственник может взять для вас выписку из домовой книги, из которой вы узнаете о всех зарегистрированных в этой квартире лицах. Выписка берется в паспортном столе в ЖЭКе. Можно также попросить расширенную выписку, где будут указаны все, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире и выписывался, куда выписывались эти люди и по каким причинам.
Общая и жилая площадь
Площадь кухни, наличие балконов, лоджий и подсобных помещений. Большое значение имеют также расположение жилья, связанная с ним доступность городской инфраструктуры и экологическая безопасность.
Недвижимость ... предельная цена ?
Многое зависит от того, какова максимальная стоимость приобретаемой недвижимости. Кроме того, осознавая, какую "планку" лучше не превышать, можно более точно определить рамки и границы поиска желаемого объекта недвижимости.
Именно от того, какую сумму готов потратить покупатель недвижимости, зависит ответ на следующий вопрос:
Недвижимость ... где ее искать ?
Собрав необходимую информацию (читайте ниже раздел статьи "В помощь покупателю недвижимости" - "Что должен знать покупатель недвижимости?"), которая поможет сэкономить деньги, время и нервы, можно начать с самостоятельного изучения предложений рынка недвижимости. Информация о том, какие варианты недвижимости существуют, в любом случае пригодится. Даже если будет принято принципиальное решение об обращении к посредникам - профессионалам в области продажи, покупки недвижимости, данная информация поможет адекватно оценить предложения, представленные как Агентством по недвижимости, так и частным маклером.
Недвижимость ... к кому обращаться ?
Для того, чтобы не потерять приобретенную недвижимость, часто мало просто иметь специальные знания, касающиеся операций с недвижимостью. Важно вовремя предпринять определенные меры, которые сберегут вложенные средства. Безусловно, обращение к профессиональным участникам рынка недвижимости - Агентствам или юридическим компаниям, должно облегчить процесс поиска и оформления покупки выбранной недвижимости.
Однако, не лишним может быть и проведение юридической экспертизы, которая призвана обеспечить "чистоту" сделки. Кроме того, возможно, стоит застраховать сделку, обратившись в страховую компанию. Также вполне разумным считается проведение технической экспертизы, которая должна показать реальное состояние приобретаемой недвижимости, и тем самым, избавить покупателя от неприятного сюрприза на этапе ее эксплуатации.
Недвижимость ... что должен знать покупатель ?
Технология покупки недвижимости напрямую зависит от способа ее приобретения. Если покупатель решил взять на себя всю ответственность за поиск и приобретение недвижимости, ему предстоит провести немало времени над изучением существующих на рынке предложений, а затем серьезное внимание уделить проверке выбранного объекта недвижимости и оформлению соответствующих документов. Следует знать, что покупка недвижимости не только непростой, но и достаточно опасный процесс. Без владения определенными специальными знаниями и профессиональным опытом, разобраться во всех тонкостях операций с недвижимостью в некоторых случаях почти невозможно.
Кроме того, процесс поиска и приобретения недвижимости, к сожалению, может не только растянуться на продолжительный период времени, но и повлечь за собой непоправимые последствия…
Недвижимость ... кто может помочь при покупке ?
Чтобы сэкономить время и нервы, покупатель обращается за помощью к риэлторам. Хорошее Агентство по недвижимости не ограничивается поиском объекта недвижимости и доведением дела до заключения сделки, оно также предполагает готовность риэлторов максимально соблюдать интересы покупателя.
Кроме того, одна из наиболее распространенных причин обращения в риэлторскую компанию - способность компании гарантировать юридическую чистоту сделки. Не желая рисковать своей репутацией, Агентство сделает максимум для того, чтобы клиент остался доволен предоставленными услугами и рекомендовал его своим друзьям и знакомым.
Таким образом, приобретая недвижимость при содействии риэлтора, заинтересованного в успешном и легальном развитии своего бизнеса, покупатель может не опасаться неожиданного возникновения собственника приобретенной недвижимости, интересы которого не были учтены при ее продаже. Ведь если такой собственник объявляется в течение одного года после того, как им была получена информация о продаже его собственности, суд, скорее всего, признает сделку недействительной. К сожалению, в этом случае новый владелец недвижимости может лишиться не только приобретенной собственности, но и затраченных на нее средств.
Однако следует знать, что существует достаточно большое количество примеров, которые подтверждают, что даже при проведении "стандартной" проверки недвижимости, или, иначе говоря, проверки юридической чистоты, объект может оказаться далеко не "чистым". Для того чтобы максимально застраховаться от неприятностей, приобретая недвижимость, лучше зарегистрировать сделку в надежной страховой компании.
Важно проявить особую бдительность при выборе Агентства по недвижимости. То обстоятельство, что посредник готов отказаться от комиссионных, сославшись на то, что его услуги оплачивает тот, кто продает недвижимость, или низкая цена услуг, которые предоставляет Агентство, возможно, в итоге может сыграть злую шутку.
Лучше всего своевременно проконсультироваться с организацией, владеющей сведениями об Агентстве, к помощи которого покупатель намерен прибегнуть. Ориентируясь на информацию, полученную об Агентстве из рекламного объявления, можно попасть в самые неожиданные и далеко не самые приятные ситуации. Например, на территории России то и дело объявляются так называемые "агентства по недвижимости", нигде на самом деле не зарегистрированные, однако профессионально "раскручивающих" покупателей. Случаи совершения мошенничества с недвижимостью, к сожалению, регулярно повторяются, отчасти по вине невнимательных и слишком доверчивых покупателей, готовых довериться первому встречному.
Недвижимость ... анализ предложений
Если покупатель готов самостоятельно искать и оценивать перспективу приобретения выбранной недвижимости, ему имеет смысл начать с анализа текущих предложений. Где в этом случае лучше искать интересующую недвижимость? Имеет смысл не ограничиваться изучением рекламных объявлений в прессе, а расширить возможности поиска за счет просмотра предложений в сети Интернет.
Можно облегчить процедуру анализа объявлений, подписавшись на специальную почтовую Интернет-рассылку и таким образом регулярно получать информацию о только что поступивших в базу предложениях. При желании можно также разместить объявление с описанием искомой недвижимости, однако, это стоит делать только в том случае, если есть возможность регулярно отвлекаться от основной деятельности, отвечая на звонки.
Недвижимость ... предварительный просмотр.
Если какое-либо предложение заинтересовало, и полученная о выбранном объекте информация не вызывает серьезных опасений, предстоит ознакомиться с ним "на месте". При просмотре профессионалы советуют обращать внимание абсолютно на все детали. Следует не только узнать максимум об "истории" объекта, но и заранее оговорить возможность проведения юридической экспертизы, так как рассказ продавца и даже изучение документов на недвижимое имущество могут в итоге оказаться не соответствующими действительности.
Также желательно оговорить с продавцом возможность проведения технической инспекции недвижимости перед ее приобретением, которая поможет покупателю получить достоверные сведения о том, в каком состоянии находится недвижимость. Кроме проведения проверки юридической чистоты сделки, иногда полезно пообщаться с соседями, проживающими рядом с недвижимостью, которую планирует прибрести покупатель.
Следует знать, что на результатах покупки недвижимости крайне негативно сказывается поспешность, которая подчас заставляет покупателя упускать "мелочи", которые впоследствии могут превратиться в существенные "отягчающие обстоятельства". Следствием же чрезмерно "оперативной" покупки недвижимости можно считать и недостаточное изучение рынка недвижимости, результатом которого может стать необдуманное до конца принятии решения о покупке конкретной недвижимости. Покупателю следует не терять бдительности, специалисты предупреждают о том, что не терять голову, если цена и все остальное "устраивает". Известно, что эмоциональный подход к вопросам связанным с большими затратами часто оказываются наиболее дорогостоящим.
Достаточно распространенной причиной разочарования для владельцев недвижимости, совершивших, как им казалось сначала, выгодную сделку, является неудачный выбор района, в котором находится приобретенная недвижимость. Например, часто при осмотре недвижимости покупатель не обращает внимание на шум, производимый близким расположением дорог, на неблагоприятное воздействие высоковольтных линий и др.
Недвижимость ... проверка юридической чистоту сделки?
Если предварительные переговоры с владельцами недвижимости и осмотр объекта состоялись, имеет смысл перейти к проведению юридической экспертизы выбранной недвижимости и сделки, связанной с ее приобретением.
Желательно изначально, приняв решение о покупке недвижимости, предпринять определенные действия, чтобы обладать базовой информацией о том, с чем предстоит столкнуться в процессе поиска и приобретения недвижимости. Незнание элементарных вещей, с которыми сталкивается абсолютно каждый при покупке недвижимости, часто приводит к тому, что покупатель обращается в Агентство по недвижимости, рассчитывая, что оно выполнит абсолютно все его желания.
Таким образом, покупатель надеется избавиться от ответственности за процесс и результат приобретения недвижимости. Однако, при принятии окончательного решения о заключении сделки на покупку недвижимости, следует помнить, что в России ответственность возлагается на физическое лицо, которое, "находясь в здравом уме и ясной памяти", приобрело у другого физического лица объект недвижимости.
Именно у покупателя нотариус обязан осведомиться, осознает ли он характер проводимой операции. Для этого открываешь Гражданский кодекс на 292 статье и читаешь второй ее пункт: "Переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу не является основанием для прекращения пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника". Приобретая недвижимость, для того чтобы понять значимость и ответственность своих действий, достаточно вдуматься в текст 292 статьи Гражданского кодекса РФ, особенно в пункт 2, где говорится: "Переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу не является основанием для прекращения пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника".
К сожалению, действующее законодательство не позволяет покупателю проверить "родословную" объекта выбранной им недвижимости, не дает информации обо всех ранее совершенных сделках, касающихся данной недвижимости. Такая информация может быть предоставлена нотариусами и регистрирующими органами (ГБР, ЛОРП) только по запросу правоохранительных органов. С другой стороны, любой гражданин имеет право обратиться в регистрирующий орган с требованием о предоставлении информацию о том, кто в настоящее время является собственником недвижимости. В результате полученная информация должна помочь определить, кто имеет право быть продавцом выбранного объекта недвижимости.
Желательно получить информацию, подтверждающую, что приобретаемая недвижимость не имеет каких-то обременений (не находится под залогом, под арестом и т. п.). Недвижимость проведение юридической экспертизы сделки
Желательно заранее проконсультироваться с юристом, ознакомиться с существующей законодательной базой, которая регулирует область, связанную с приобретением недвижимости. При выборе юриста лучше остановиться на юридической компании, которая постоянно сталкивается с подобными вопросами и сумеет системно и грамотно обрисовать круг моментов, на которые следует обратить при поиске и покупке недвижимости.
Как показывает опыт, услуги юриста, несмотря на достаточно серьезную стоимость, помогут избежать гораздо более серьезных денежных и моральных потерь.
Кроме того, существует такое понятие, как юридическая экспертиза сделки по отчуждению жилых помещений. Она включает в себя изучение истории выбранного объекта недвижимости и всех документов. После проведения юридической экспертизы покупатель получает на руки письменное заключение, в котором юрист перечисляет и оценивает выявленные риски оспаривания права собственности, также дает рекомендации о возможных вариантах их устранения и делает выводы о целесообразности приобретения выбранного объекта недвижимости.
Посредством проведения юридической экспертизы можно проверить факты, подтверждающие мнимость или притворность сделок, совершенных ранее с данной недвижимостью, факты неполучения денежных средств по договорам и наличия незаконченных судебных процессов или не вступивших в законную силу решений суда, совершение сделок недееспособными гражданами, нарушения закона в процессе приватизации, и др.
Недвижимость ... составление договора
Все, кто сталкивался с продажей и покупкой недвижимости, советуют не подписывать документы без их внимательного предварительного изучения. Если собеседники торопят покупателя и настаивают на подписании бумаг, не стоит реагировать на оказываемое давление. Кроме того, никто не отменял права покупателя задавать вопросы по существу документов, с которыми он знакомится. Если в процессе обсуждения с договора оговариваются какие-либо изменения, необходимо проконтролировать их внесение в бумаги, которые предстоит подписывать.
Также важно удостовериться, чтобы другая сторона подписала все документы, от которых зависит выполнение обязательств.
Покупка квартиры — сложный и длительный процесс, требующий особенно внимательного и осторожного отношения, ведь на кону стоят огромные суммы и просто крыша над головой. На рынке недвижимости действует очень много мошенников, но даже если вы имеете дело с добросовестным продавцом, есть большая вероятность столкнуться с непредвиденными проблемами. Итак, на что следует обратить особое внимание при покупке квартиры?Несовершеннолетние дети
Дети могут наряду со взрослыми иметь право собственности на квартиру (после приватизации или по договору купли-продажи) либо право пользования жильем. В любом случае, для продажи квартиры обязательно нужно разрешение органов опеки и попечительства (ОП). Обычно ОП дает такое разрешение при определенных условиях (например, покупка новой квартиры не меньшего метража в определенном районе). При нарушении продавцами этих условий суд, скорее всего, расторгнет ваш договор купли-продажи в интересах ребенка.
Если дети только прописаны в квартире и не являются собственниками, необходимо, чтобы они были выписаны из нее и прописаны в новом жилье. Еще 1 момент: для продажи квартиры с несовершеннолетними детьми необходимо согласие обоих родителей, если только они не лишены родительских прав.
Бывшие супруги
Проверяя паспорт продавца, обратите внимания на штампы о браках-разводах: все даты следует сверить с датами документов на собственность. Если квартира куплена в браке, бывший супруг/супруга может в любой момент заявить в суд о своем праве на жилье. Обратите внимание: супруги имеют право на половину приобретенного в браке имущества, даже если они не прописаны и не проживали в данной квартире. Срок давности по таким искам — 3 года после развода, но в некоторых случаях суд может восстановить этот срок (если истец по уважительной причине не мог ранее заявить о своем праве). В этом случае необходимо проверить документ о разделе имущества: договор супругов или соответствующее решение суда. Уточните, вступил ли этот документ в силу, не опротестован ли.Выписка
Настаивайте на том, чтобы к моменту подписания договора все жильцы были выписаны из квартиры. Обратите внимание на отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из жильцов находится в армии, местах лишения свободы, длительной командировке, больнице. Вернувшись, они могут оспорить сделку, совершенную без учета их прав.
Документы
Покупая квартиру «с рук», обязательно проверьте документы, подтверждающие право собственности продавца, и другие документы, необходимые для продажи квартиры. Если пользуетесь услугами риэлтора, проверьте, имеет ли он право на осуществление соответствующих операций. У него должна быть личная лицензия на риэлторскую деятельность или доверенность от гендиректора фирмы на совершение сделок с печатью организации.
Доверенности
Если сделка совершается по доверенности, обратите внимание на полномочия обладателя этой доверенности. Все юридически значимые действия, совершаемые им, должны быть перечислены в документе. В доверенности могут быть указаны и пределы цен, за которые представитель не может выйти. Доверенность должна быть оформлена письменно, устные поручения не допускаются! Даже если перед вами близкие родственники, следует настоять, чтобы все операции подкреплялись письменным документом.Обратите внимание на дату выдачи доверенности. Максимальный срок ее действия — 3 года, если срок не указан, доверенность действительна 1 год. Доверенность без даты выдачи недействительна! Смерть или недееспособность доверителя также прекращают ее действие.
Наследство
Квартиры, полученные в наследство, часто сразу поступают в продажу. Однако следует иметь в виду, что в течение полугода после смерти владельца могут объявиться новые претенденты на его имущество (кстати, по уважительной причине суд может восстановить и этот срок). Покупатель обычно не в состоянии отследить всех возможных наследников, ведь в их число могут войти дети от предыдущих браков и даже дети, в отношении которых умерший был лишен родительских прав. Самый безопасный вариант — единственный наследник по завещанию. Его права должны быть закреплены в Свидетельстве о праве на наследство по завещанию. В остальных случаях могут возникнуть непредвиденные проблемы.
История квартиры
В данном случае имеется в виду юридическая история квартиры, то есть сделки, совершаемые с ней за последние годы. Это информацию можно узнать по выписке из Единого государственного реестра прав, которую может заказать собственник квартиры по Вашей просьбе. Стоит насторожиться, если квартира в последние годы часто меняла хозяев.
Кроме того, собственник может взять для вас выписку из домовой книги, из которой вы узнаете о всех зарегистрированных в этой квартире лицах. Выписка берется в паспортном столе в ЖЭКе. Можно также попросить расширенную выписку, где будут указаны все, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире и выписывался, куда выписывались эти люди и по каким причинам.
Общая и жилая площадь
Площадь кухни, наличие балконов, лоджий и подсобных помещений. Большое значение имеют также расположение жилья, связанная с ним доступность городской инфраструктуры и экологическая безопасность.
Недвижимость ... предельная цена ?
Многое зависит от того, какова максимальная стоимость приобретаемой недвижимости. Кроме того, осознавая, какую "планку" лучше не превышать, можно более точно определить рамки и границы поиска желаемого объекта недвижимости.
Именно от того, какую сумму готов потратить покупатель недвижимости, зависит ответ на следующий вопрос:
Недвижимость ... где ее искать ?
Собрав необходимую информацию (читайте ниже раздел статьи "В помощь покупателю недвижимости" - "Что должен знать покупатель недвижимости?"), которая поможет сэкономить деньги, время и нервы, можно начать с самостоятельного изучения предложений рынка недвижимости. Информация о том, какие варианты недвижимости существуют, в любом случае пригодится. Даже если будет принято принципиальное решение об обращении к посредникам - профессионалам в области продажи, покупки недвижимости, данная информация поможет адекватно оценить предложения, представленные как Агентством по недвижимости, так и частным маклером.
Недвижимость ... к кому обращаться ?
Для того, чтобы не потерять приобретенную недвижимость, часто мало просто иметь специальные знания, касающиеся операций с недвижимостью. Важно вовремя предпринять определенные меры, которые сберегут вложенные средства. Безусловно, обращение к профессиональным участникам рынка недвижимости - Агентствам или юридическим компаниям, должно облегчить процесс поиска и оформления покупки выбранной недвижимости.
Однако, не лишним может быть и проведение юридической экспертизы, которая призвана обеспечить "чистоту" сделки. Кроме того, возможно, стоит застраховать сделку, обратившись в страховую компанию. Также вполне разумным считается проведение технической экспертизы, которая должна показать реальное состояние приобретаемой недвижимости, и тем самым, избавить покупателя от неприятного сюрприза на этапе ее эксплуатации.
Недвижимость ... что должен знать покупатель ?
Технология покупки недвижимости напрямую зависит от способа ее приобретения. Если покупатель решил взять на себя всю ответственность за поиск и приобретение недвижимости, ему предстоит провести немало времени над изучением существующих на рынке предложений, а затем серьезное внимание уделить проверке выбранного объекта недвижимости и оформлению соответствующих документов. Следует знать, что покупка недвижимости не только непростой, но и достаточно опасный процесс. Без владения определенными специальными знаниями и профессиональным опытом, разобраться во всех тонкостях операций с недвижимостью в некоторых случаях почти невозможно.
Кроме того, процесс поиска и приобретения недвижимости, к сожалению, может не только растянуться на продолжительный период времени, но и повлечь за собой непоправимые последствия…
Недвижимость ... кто может помочь при покупке ?
Чтобы сэкономить время и нервы, покупатель обращается за помощью к риэлторам. Хорошее Агентство по недвижимости не ограничивается поиском объекта недвижимости и доведением дела до заключения сделки, оно также предполагает готовность риэлторов максимально соблюдать интересы покупателя.
Кроме того, одна из наиболее распространенных причин обращения в риэлторскую компанию - способность компании гарантировать юридическую чистоту сделки. Не желая рисковать своей репутацией, Агентство сделает максимум для того, чтобы клиент остался доволен предоставленными услугами и рекомендовал его своим друзьям и знакомым.
Таким образом, приобретая недвижимость при содействии риэлтора, заинтересованного в успешном и легальном развитии своего бизнеса, покупатель может не опасаться неожиданного возникновения собственника приобретенной недвижимости, интересы которого не были учтены при ее продаже. Ведь если такой собственник объявляется в течение одного года после того, как им была получена информация о продаже его собственности, суд, скорее всего, признает сделку недействительной. К сожалению, в этом случае новый владелец недвижимости может лишиться не только приобретенной собственности, но и затраченных на нее средств.
Однако следует знать, что существует достаточно большое количество примеров, которые подтверждают, что даже при проведении "стандартной" проверки недвижимости, или, иначе говоря, проверки юридической чистоты, объект может оказаться далеко не "чистым". Для того чтобы максимально застраховаться от неприятностей, приобретая недвижимость, лучше зарегистрировать сделку в надежной страховой компании.
Важно проявить особую бдительность при выборе Агентства по недвижимости. То обстоятельство, что посредник готов отказаться от комиссионных, сославшись на то, что его услуги оплачивает тот, кто продает недвижимость, или низкая цена услуг, которые предоставляет Агентство, возможно, в итоге может сыграть злую шутку.
Лучше всего своевременно проконсультироваться с организацией, владеющей сведениями об Агентстве, к помощи которого покупатель намерен прибегнуть. Ориентируясь на информацию, полученную об Агентстве из рекламного объявления, можно попасть в самые неожиданные и далеко не самые приятные ситуации. Например, на территории России то и дело объявляются так называемые "агентства по недвижимости", нигде на самом деле не зарегистрированные, однако профессионально "раскручивающих" покупателей. Случаи совершения мошенничества с недвижимостью, к сожалению, регулярно повторяются, отчасти по вине невнимательных и слишком доверчивых покупателей, готовых довериться первому встречному.
Недвижимость ... анализ предложений
Если покупатель готов самостоятельно искать и оценивать перспективу приобретения выбранной недвижимости, ему имеет смысл начать с анализа текущих предложений. Где в этом случае лучше искать интересующую недвижимость? Имеет смысл не ограничиваться изучением рекламных объявлений в прессе, а расширить возможности поиска за счет просмотра предложений в сети Интернет.
Можно облегчить процедуру анализа объявлений, подписавшись на специальную почтовую Интернет-рассылку и таким образом регулярно получать информацию о только что поступивших в базу предложениях. При желании можно также разместить объявление с описанием искомой недвижимости, однако, это стоит делать только в том случае, если есть возможность регулярно отвлекаться от основной деятельности, отвечая на звонки.
Недвижимость ... предварительный просмотр.
Если какое-либо предложение заинтересовало, и полученная о выбранном объекте информация не вызывает серьезных опасений, предстоит ознакомиться с ним "на месте". При просмотре профессионалы советуют обращать внимание абсолютно на все детали. Следует не только узнать максимум об "истории" объекта, но и заранее оговорить возможность проведения юридической экспертизы, так как рассказ продавца и даже изучение документов на недвижимое имущество могут в итоге оказаться не соответствующими действительности.
Также желательно оговорить с продавцом возможность проведения технической инспекции недвижимости перед ее приобретением, которая поможет покупателю получить достоверные сведения о том, в каком состоянии находится недвижимость. Кроме проведения проверки юридической чистоты сделки, иногда полезно пообщаться с соседями, проживающими рядом с недвижимостью, которую планирует прибрести покупатель.
Следует знать, что на результатах покупки недвижимости крайне негативно сказывается поспешность, которая подчас заставляет покупателя упускать "мелочи", которые впоследствии могут превратиться в существенные "отягчающие обстоятельства". Следствием же чрезмерно "оперативной" покупки недвижимости можно считать и недостаточное изучение рынка недвижимости, результатом которого может стать необдуманное до конца принятии решения о покупке конкретной недвижимости. Покупателю следует не терять бдительности, специалисты предупреждают о том, что не терять голову, если цена и все остальное "устраивает". Известно, что эмоциональный подход к вопросам связанным с большими затратами часто оказываются наиболее дорогостоящим.
Достаточно распространенной причиной разочарования для владельцев недвижимости, совершивших, как им казалось сначала, выгодную сделку, является неудачный выбор района, в котором находится приобретенная недвижимость. Например, часто при осмотре недвижимости покупатель не обращает внимание на шум, производимый близким расположением дорог, на неблагоприятное воздействие высоковольтных линий и др.
Недвижимость ... проверка юридической чистоту сделки?
Если предварительные переговоры с владельцами недвижимости и осмотр объекта состоялись, имеет смысл перейти к проведению юридической экспертизы выбранной недвижимости и сделки, связанной с ее приобретением.
Желательно изначально, приняв решение о покупке недвижимости, предпринять определенные действия, чтобы обладать базовой информацией о том, с чем предстоит столкнуться в процессе поиска и приобретения недвижимости. Незнание элементарных вещей, с которыми сталкивается абсолютно каждый при покупке недвижимости, часто приводит к тому, что покупатель обращается в Агентство по недвижимости, рассчитывая, что оно выполнит абсолютно все его желания.
Таким образом, покупатель надеется избавиться от ответственности за процесс и результат приобретения недвижимости. Однако, при принятии окончательного решения о заключении сделки на покупку недвижимости, следует помнить, что в России ответственность возлагается на физическое лицо, которое, "находясь в здравом уме и ясной памяти", приобрело у другого физического лица объект недвижимости.
Именно у покупателя нотариус обязан осведомиться, осознает ли он характер проводимой операции. Для этого открываешь Гражданский кодекс на 292 статье и читаешь второй ее пункт: "Переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу не является основанием для прекращения пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника". Приобретая недвижимость, для того чтобы понять значимость и ответственность своих действий, достаточно вдуматься в текст 292 статьи Гражданского кодекса РФ, особенно в пункт 2, где говорится: "Переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу не является основанием для прекращения пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника".
К сожалению, действующее законодательство не позволяет покупателю проверить "родословную" объекта выбранной им недвижимости, не дает информации обо всех ранее совершенных сделках, касающихся данной недвижимости. Такая информация может быть предоставлена нотариусами и регистрирующими органами (ГБР, ЛОРП) только по запросу правоохранительных органов. С другой стороны, любой гражданин имеет право обратиться в регистрирующий орган с требованием о предоставлении информацию о том, кто в настоящее время является собственником недвижимости. В результате полученная информация должна помочь определить, кто имеет право быть продавцом выбранного объекта недвижимости.
Желательно получить информацию, подтверждающую, что приобретаемая недвижимость не имеет каких-то обременений (не находится под залогом, под арестом и т. п.). Недвижимость проведение юридической экспертизы сделки
Желательно заранее проконсультироваться с юристом, ознакомиться с существующей законодательной базой, которая регулирует область, связанную с приобретением недвижимости. При выборе юриста лучше остановиться на юридической компании, которая постоянно сталкивается с подобными вопросами и сумеет системно и грамотно обрисовать круг моментов, на которые следует обратить при поиске и покупке недвижимости.
Как показывает опыт, услуги юриста, несмотря на достаточно серьезную стоимость, помогут избежать гораздо более серьезных денежных и моральных потерь.
Кроме того, существует такое понятие, как юридическая экспертиза сделки по отчуждению жилых помещений. Она включает в себя изучение истории выбранного объекта недвижимости и всех документов. После проведения юридической экспертизы покупатель получает на руки письменное заключение, в котором юрист перечисляет и оценивает выявленные риски оспаривания права собственности, также дает рекомендации о возможных вариантах их устранения и делает выводы о целесообразности приобретения выбранного объекта недвижимости.
Посредством проведения юридической экспертизы можно проверить факты, подтверждающие мнимость или притворность сделок, совершенных ранее с данной недвижимостью, факты неполучения денежных средств по договорам и наличия незаконченных судебных процессов или не вступивших в законную силу решений суда, совершение сделок недееспособными гражданами, нарушения закона в процессе приватизации, и др.
Недвижимость ... составление договора
Все, кто сталкивался с продажей и покупкой недвижимости, советуют не подписывать документы без их внимательного предварительного изучения. Если собеседники торопят покупателя и настаивают на подписании бумаг, не стоит реагировать на оказываемое давление. Кроме того, никто не отменял права покупателя задавать вопросы по существу документов, с которыми он знакомится. Если в процессе обсуждения с договора оговариваются какие-либо изменения, необходимо проконтролировать их внесение в бумаги, которые предстоит подписывать.
Также важно удостовериться, чтобы другая сторона подписала все документы, от которых зависит выполнение обязательств.
Комментариев нет:
Отправить комментарий